วันที่ 30 พฤศจิกายน 2565 คณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …ตามที่กระทรวงมหาดไทยเสนอให้ต่างชาติถือครองที่ดิน 1 ไร่ แลกการลงทุน 40 ล้าน กระแสรุกลาม บานปลาย เป็น”กฎหมายขายชาติ” ไม่ใช่ฟื้นฟูเศรษฐกิจ อาจมีผลกระทบประชาชนคนไทยไม่มีที่อยู่อาศัยหรือไม่ อย่างไร
ดร.ณัฐวุฒิ วงศ์เนียม นักกฎหมายมหาชนและผู้เชี่ยวชาญกฎหมายรัฐธรรมนูญ กล่าวถึงประเด็นร้อนแรงดังกล่าวว่า เท่าที่ติดตามกระแสสังคมส่วนใหญ่ไม่เอาด้วย รัฐบาลขาดประชาสัมพันธ์น้อยไป ทำให้ประชาชนเข้าใจสับสนและคลาดเคลื่อนไปว่า การให้คนต่างชาติถือครอง ทำให้เสียดินแดน เป็นกฎหมายขายชาติ หากเป็นเช่นนั้นจริง ตัวอย่างในอดีต ได้แก่ สนธิสัญญาเบาริ่ง ทำให้เสียสิทธิสภาพอาณาเขตทางศาลในสมัยรัชกาลที่ 4 กรณีกฎหมายที่ถูกตราหน้าเป็นกฎหมายขายชาติ จำนวน 11 ฉบับ ได้แก่ การแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติทุนรัฐวิสาหกิจ พ.ศ. 2542 หรือกรณี พ.ร.บ.ล้มละลาย (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2542, พ.ร.บ.จัดตั้งศาลล้มละลายและวิธีพิจารณาคดีล้มละลาย พ.ศ. 2542 เป็นต้น แต่ในประเทศไทย ในสมัยรัฐบาล นายทักษิณ ชินวัตร ก็เคยออกกฎกระทรวงให้ต่างชาติถือครองที่ดินเช่นกัน จะอ้างเหตุผลใด ตามที่พรรคเพื่อไทยแถลงการณ์คัดค้าน วานนี้ เมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2565 เป็นการขว้างงูไม่พ้นคอ กลืนน้ำลายตนเอง ผมจะอธิบายให้ความรู้กฎหมายให้แก่ประชาชน เป็นกลางทุกฝ่าย ไม่สนับสนุนฝ่ายใด แต่จะให้ความรู้แง่มุมความรู้ข้อกฎหมาย เพื่อเป็นข้อมูลอีกด้านหนึ่ง ให้แก่ประชาชนว่า ร่างกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวทำให้เสียดินแดนหรือเป็นกฎหมายขายชาติหรือไม่ ดังนี้
(1) กฎหมายที่ดินที่ให้สิทธิคนต่างชาติซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่นั้น มีอยู่ในประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 96 ทวิ และกฎที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 คำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่ 153/2546 ลงวันที่ 21 เมษายน 2546 มาตรา 96 ทวิและมาตรา 96 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดิน เพื่อใช้เป็นที่อยูอาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 และกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (ออกตามความใน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497)
กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 96 ทวิ ออกโดยสมัยรัฐบาล นายทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี โดยกำหนดเงื่อนไข การได้มาและถือครองที่ดิน ได้แก่ 1)กลุ่มที่มีสิทธิ คือให้สิทธิการถือครองที่ดินคือกลุ่มที่รวย, กลุ่มเกษียณอายุ, กลุ่มที่ต้องการทำงานในไทย และกลุ่มมีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ 2)ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท 3)โดยลงทุนดำเนินกิจการมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี ถึงจะมีสิทธิซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ต้องเป็นที่ดินในเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง จะไปซื้อที่ดินแบบอื่นไม่ได้ ดังนั้น หากนำที่ดินไปใช้ผิดเงื่อนไข เช่น เอาไปทำธุรกิจ, การค้า, เก็งกำไร อาจถูกบังคับขายคืน ให้ซื้อเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ห้ามขาย หากขายหรือแบ่งขาย จะถูกระงับสิทธิทันที ตามที่ระบุในสัญญาซื้อขาย ที่ดินสามารถโอนให้ลูกหลานได้ แต่ลูกหลานห้ามขายต่อเช่นกัน
เท่าที่ทราบระหว่างปี 2545 ถึง 2565 ระยะเวลา 20 ปี ต่างชาติเข้าเกณฑ์เงื่อนไขและได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยเพียง 8 รายเท่านั้น การได้มาและสิ้นสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าวเป็นไปตามประมวลกฎหมายที่ดิน
(2)กรณีคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในคราวประชุมเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 มีมติอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. ตามที่กระทรวงมหาดไทยเสนอ นั้น กระทรวงมหาดไทย โดยกรมที่ดินได้ชี้แจงยืนยันชาวต่างชาติที่ได้สิทธิ LTR Visa ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการตามที่ร่างกฎกระทรวง กำหนด และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี จึงจะสามารถยื่นเรื่องขอใช้สิทธิถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่
ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาวใหม่ (Long-term resident visa : LTR) แก่กลุ่มของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ประกอบด้วย 1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย 4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ รวมทั้งการศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิในการถือครองที่ดินของคนต่างชาติเพื่อเป็นแรงจูงใจให้มีการนำเงินมาลงทุนในประเทศไทย
ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและภาคเอกชนแล้ว ได้ข้อสรุปว่า กฎหมายเกี่ยวกับการให้สิทธิคนต่างชาติถือครองที่ดินที่ใช้อยู่ในปัจจุบันมีความเหมาะสมอยู่แล้ว การกำหนดแนวทางเพื่อสร้างแรงจูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุน เห็นควรดำเนินการเพียงแค่การปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขสำหรับการให้สิทธิในการขอถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยให้รองรับเฉพาะชาวต่างชาติ 4 กลุ่มที่ได้รับสิทธิ LTR Visa เท่านั้น
ถือเป็นการเพิ่มเติมหลักการในส่วนประเภทการลงทุน และระยะเวลา การดำรงทุน อันแตกต่างไปจากกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ที่มีผลใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน โดยได้กำหนด หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น
* หลักเกณฑ์ของกลุ่มคนต่างด้าวที่มีสิทธิขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท เท่านั้น
* วิธีการนำ เงินมาลงทุนตามประเภทของธุรกิจ โดยเพิ่ม “การลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” และ “การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์”
* กำหนดให้ดำรงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี (จาก 5 ปี)
* กำหนดให้ร่างกฎกระทรวงฉบับนี้มีผลบังคับใช้เป็นระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันประกาศ ในราชกิจจานุเบกษา
(3) โดยร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. มีหลักเกณฑ์รายละเอียดสำคัญเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ในส่วนที่แตกต่างจากกฎกระทรวงปัจจุบันที่ให้สิทธิชาวต่างชาติ ในเรื่อง กำหนดให้ใช้สำหรับคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่มดังกล่าว ที่ได้สิทธิวีซ่าพำนักระยะยาว หรือ LTR Visa ภายใต้เงื่อนไข ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการ ตามที่ร่างกฎกระทรวงกำหนด และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ถึงจะสามารถยื่นเรื่องขอใช้สิทธิถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง โดยจะมีผลใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี
เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ซึ่งเป็นการดำเนินการตามมติครม. เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2564 และเมื่อวันที่ 24 มกราคม 2565
โดยร่างกฎกระทรวงเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ระบุว่า จะก่อให้เกิดประโยชน์ทำให้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้น อันเป็นการช่วยเหลือ ภาคเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างรุนแรงอันเนื่องมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม
(4) ในแถบเอเชีย ประเทศเพื่อนบ้าน อาทิ ประเทศอินโดนีเซีย จะออกวีซ่า “บ้านที่สอง” สำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งประสงค์พักอาศัยระยะยาวบนเกาะบาหลี เป็นเวลานานระหว่าง 5-10 ปี โดยมีเงื่อนไขว่า ต้องมีเงินฝากในบัญชีธนาคารอย่างน้อย 2,000 ล้านรูเปียห์ ( ราว 4.84 ล้านบาท ) และหนังสือเดินทางซึ่งมีอายุการใช้งานคงเหลือไม่น้อยกว่า 36 เดือน
.
ส่วนประเทศภาคพื้นยุโรป สหภาพยุโรป (EU) มีการออกสถานะผู้อยู่อาศัยพิเศษ ที่เรียกว่า “วีซ่าทองคำ” ให้แก่พลเมืองต่างชาติกว่าแสนคน และมอบสัญชาติกิตติมศักดิ์ ให้แก่ชาวต่างชาติที่มีฐานะร่ำรวย ที่เรียกว่า “หนังสือเดินทางทองคำ” แก่พลเมืองมากกว่า 6 พันคนที่เข้ามาลงทุนโดยสร้างรายได้มากกว่า 2.5 หมื่นล้านยูโร (2.8 หมื่นล้านเหรียญ) ในหลายประเทศ สมาชิก EU นักลงทุนต่างชาติที่ร่ำรวยสามารถ เป็นเจ้าของพาสปอร์ตของประเทศเหล่านั้นได้ทันที หากมีการนำเงินมาลงทุนมากพอ และบางประเทศอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ร่ำรวยสามารถซื้อหนังสือเดินทางได้ จะเห็นได้จาก ได้แก่ ประเทศไซปรัส มอลตา และบัลแกเรีย เป็น 3 ประเทศ ที่สามารถขอวีซ่าทองคำหรือหนังสือเดินทางทองคำได้ง่ายที่สุด ด้วยวงเงินลงทุนขั้นต่ำระหว่าง 8 แสนยูโรถึง 2 ล้านยูโร
หากเทียบเคียง ประเทศสหรัฐอเมริกา คนต่างชาติ สามารถซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ได้ในประเทศสหรัฐอเมริกา โดยไม่มีข้อจำกัด นอกจากนี้ ยังสามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินในสหรัฐอเมริกาได้ด้วย หรือถ้ารวยจัดก็ใช้วิธีนี้คือ EB5 ซึ่งย่อมาจาก “Employment base catcgory five”โดยลงทุน เป็นเงิน 1,000,000 เหรียญสหรัฐ และสร้างงานให้ชาวอเมริกันได้ 10 งาน ผู้ขอและคู่ครองก็จะได้ใบผู้มีถิ่นฐานถาวร ในสหรัฐอเมริกา สำหรับในพื้นที่ห่างไกลความเจริญเงินลงทุนเพียงแค่ 500,000 เหรียญเท่านั้น แต่ยังต้องสร้างงานได้ 10 งานเช่นเดิม
.
ผู้สื่อข่าวถามว่า กฎกระทรวงปี 2545 กับร่างกฎกระทรวงปี 2565 มีความเหมือนและแตกต่างกันอย่างไร “ดร.ณัฎฐ์” กล่าวว่า ร่างกฎกระทรวงนี้ จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา แต่ลดเงื่อนไขเวลาการลงทุนจาก 5 ปี เป็น 3 ปี สาระสำคัญของกฎกระทรวงเป็นการกำหนดกลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ที่สามารถได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่
(1) กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
ทั้งนี้ จำนวนเนื้อที่ที่ได้รับสิทธิ ไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง โดยมีจำนวนเงินลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี เช่น การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน (เพิ่มขึ้นใหม่จากกฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2545) หากถอนการลงทุนในธุรกิจหรือกิจการก่อนครบกำหนดเวลาการดำรงทุน ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ถอนการลงทุน โดยได้เพิ่มเติมหลักการในส่วนประเภทการลงทุน และระยะเวลาการดำรงการลงทุนอันแตกต่างไปจากกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ที่มีผลใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน ทั้งนี้ ร่างกฎกระทรวง ฯ ยังคงเป็นไปตามกรอบของมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งบัญญัติให้คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ต้องนำเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ในประเภทของธุรกิจที่คนต่างด้าวลงทุนซึ่งต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนได้ โดยมีระยะเวลาการดำรงการลงทุนต้องไม่น้อยกว่า 3 ปี และบริเวณที่ดินที่ได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง ประเด็นสำคัญ จุดแตกต่าง คือ ผู้ที่ได้รับสิทธิ LTR Visa มีกรอบระยะเวลา 5 ปีและพ้นกำหนดระยะเวลา 5 ปี สิ้นไป รัฐบาลสามารถทบทวนได้ทุกๆ 5 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจและสังคมไทยในขณะนั้นๆ ตรงนี้ แตกต่างกับกฎหมายขายชาติในอดีต ในมุมมองส่วนตัว ประเทศไทยยังไม่เสียดินแดน และร่างกฎกระทรวงฉบับใหม่ ปรับในเนื้อหา เฉพาะระยะเวลา แตผลทางกฎหมายไม่ต่างกัน ยังไม่ถือว่า เป็นกฎหมายขายชาติ ที่สำคัญ เท่าที่ดูเงื่อนไขบังคับก่อน กรณีต่างด้าวถือครองที่ดิน เทียบเคียงระหว่าง กฎกระทรวงของรัฐบาลนายทักษิณ ชินวัตร พรรคไทยรักไทย ขณะนั้น ยังมีผลบังคับใช้อยู่ ตั้งแต่ปี 2545 จนถึงปัจจุบัน ทำไมประชาชนไม่คัดค้านว่า เสียดินแดนหรือขายชาติ ทั้งๆที่หลักเกณฑ์เหมือนกัน และร่างกฎกระทรวงใหม่ รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เหมือนลอกข้อสอบ จุดต่างเพียง ลดเงื่อนไขเวลา แต่กฎเหล็กกระทรวงมหาดไทยอนุญาต ค่อนข้างยาก เพราะตัวแปรไม่เพียงระยะเวลาเท่านั้นประกอบเงื่อนไขอื่นๆด้วย แต่รัฐบาลกลับมาออกกฎกระทรวงในช่วงโค้งสุดท้ายก่อนการเลือกตั้ง แม้พรรคเพื่อไทย ที่มาจากพรรคไทยรักไทยเดิม ยังออกมาคัดค้าน ทั้งๆที่รัฐบาลนี้ นำกฎกระทรวงสมัยนายทักษิณฯ ออก มาปัดฝุ่นใหม่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภายหลังสถานการณ์โควิด-19
